• סקירת מס

    השקעות נדל"ן (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה"ב בדומה לשאר מדינות העולם המערבי. לנוחותכם אנו מצרפים את סקירת משרד רואה חשבון רונן מרקוביץ המתמחה בטיפול בנדל"ן ארה"ב מיום 1.9.14

    מיסים על הכנסות - כללי

    במהלך חיי הנכס, צפויים שני סוגי הכנסות החייבות בדיווח ובמס:

    • הכנסות שכירות מהנכס (שוטף)

    • רווח הון בעת מכירת הנכס.

    הכנסות אלו חייבות במס הן בארה"ב והן בישראל.

    סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה"ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן "זכות המיסוי הראשונית", אשר במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה"ב, זכות המיסוי הראשונית, הינה לארה"ב.

    מדינת ישראל "זכאית" אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה"ב כאמור לעיל ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף כאמור לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו').

     

    אפשרויות השקעה בנכסי נדל"ן – ארה"ב

    החזקה באמצעות חברת LLC

    • הקמה מהירה (יום – יומיים) כולל קבלת מספר לצרכי מס.

    • הגנה משפטית נוספת כנגד תביעות.

    • גמישות בהכרה בהוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס.

    • מיסוי אישי של המשקיע.

    החזקה באופן ישיר (בעלות פרטית)

    • אין מספר לצרכי מס מיידי – רק בעת הגשת הדוח השנתי בשנה לאחר מכן.

    • ללא הגנה משפטית – חוצץ.

    • אפשרות נוספת, לא מומלצת כלל, היא לא להגיש דוחות מס בארה"ב, דבר אשר יגרור ניכוי מס במקור בגובה 30% מההכנסות ברוטו למשקיע, ללא הכרה בהוצאות ו/או זכות לקיזוז כמו כן ינוכה מס במקור בגובה 10% מהתמורה במכירת הנכס גם אם הנכס נמכר בהפסד.

    • לאור האמור לעיל, תושב ישראל אשר רכש נכס נדל"ן בארה"ב לצורך השקעה נכון יעשה באם יגיש דוח מס שנתי לרשויות המס בארה"ב. דוחות המס עבור משקיעים תושבי חוץ מוגשים בארה"ב על גבי טופס הנקרא 1040NR .

    דוחות המס המוגשים בארה"ב כוללים דוח מס פדראלי ודוח מס למדינה בה מוחזק הנכס, למעט מדינות שבהן אין מס מדינה (פלורידה, טקסס, נבאדה...).

    החזקה באמצעות חברה רגילה CORP

    • אפשרות זו אינה ממולצת מבחינת מדרגות מס, מיסוי על דיבידנד וכו'

     

    מיסוי הכנסות שכירות בארה"ב

    דוח המס המוגש בארה"ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר בעיקרון יכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס וכן הוצאות עקיפות אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק (טיסה לביקור הנכס, טלפונים, פקסים וכו'...)

    • הוצאות ישירות לדוגמא: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ"ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון, וריבית על משכנתא.

    • הוצאות עקיפות לדוגמא: כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, ואש"ל.

    יש לשמור תיעוד של הקבלות הנזכרות לעיל, על מנת שניתן יהיה להציגן במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.

    פחת על הנכס: תקנות הפחת בארה"ב על נדל"ן למגורים קובעות הפחתת הנכס בשיטת "הקו ישר" על פני 27.5 שנים.

    שיעורי המס לשנת 2010 (פדראלי), נעים בין 10% המדרגה הנמוכה ביותר, לבין 35% ( 2011 39% .)

    בנוסף למס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס (ניו יורק 4-6.85% , קליפורניה 1-9.3% , פלורידה – אין מס, נבאדה – אין מס, טקסס – אין מס...) .

     

    מיסוי רווח הון – ארה"ב

    בעת מכירת נכס נוצר רווח או הפסד הון (בהתאם לסכום המכירה מול עלות הקניה), רווח או הפסד זה מדווח בדוח המס השנתי וחייב במס במקרה של רווח.

    רווח (הפסד) הון מוגדר כהפרש, בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין עלותו המופחתת של הנכס.

    שיעור מס רווח הון פדראלי בארה"ב עומד על ( 15%20% בשנת2011 .)

    שיעור מס מדינה בהתאם למיקום הנכס.

    יש לשים לב, שמכירת נכס בתקופה של פחות משנה בין מועד הקניה למועד המכירה, נחשבת כהכנסה רגילה ותמוסה בהתאם למדרגות המס הקיימות בארה"ב.

     

    מיסוי הכנסות שכ"ד נדל"ן (מגורים)

    מסלולי מס למשקיע תושב ישראל

    מס שולי

    • במסלול זה ההכנסה משכירות בחו"ל תמוסה באופן רגיל, כל ההוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס יוכרו כהוצאה ועל יתרת הרווח ישלם המשקיע מס בהתאם לגובה המס השולי בו הוא נמצא.

    • יש לשים לב, שבנושא הכרה בהוצאות, הן תוכרנה על פי הכללים הנהוגים בישראל, ולכן, עלול להיווצר מצב בו ההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו אשר דווחה בארה"ב.

    בנוסף יקבל המשקיע הבוחר במסלול זה זיכוי בגובה המס הפדראלי אשר שולם בארה"ב - כנגד יתרת חובו למס בארץ.

    מס 15%

    • במסלול זה ישולם מס בגובה 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד

    • במסלול זה לא תינתן אפשרות לקיזוז הוצאות ואף לא לזיכוי המס אשר שולם בארה"ב

    • המבחן בבחירת אחד מהמסלולים הינו מתמטי גרידא, כל משקיע יבחר במסלול שיוביל אותו לתשלום מס מינימלי

     

    מיסוי רווח הון בישראל

    לגבי נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003 שיעור מס רווח הון בישראל הוא 20% .

    כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון הפדראלי אשר שולם בארה"ב, דהיינו, המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בארה"ב (בד"כ 15% ) לבין המס בישראל, כך שחבות המס הכוללת, תהיה בד"כ25%

     

    דחיית תשלום מס רווח הון

    שיחלוף נכסים

    הן המחוקק הישראלי והן המחוקק האמריקאי נתנו לנישומים אפשרות "לדחות" את תשלום מס רווח ההון במקרים שהמשקיע רוכש נכס חדש, אחר במקום זה הנמכר ובתנאים מסוימים.

    בארה"ב, סעיף 1031 לחוק מס ההכנסה האמריקני ( IRC SECTION 1031 ) הוא הסעיף המסדיר את ההתנהלות במקרה בו המשקיע מעוניין לדחות את תשלום מס רווח ההון ממכירת הנכס וזאת במידה ועומד בתנאי הסעיף (רכישת נכס חדש בעלות שווה או גבוהה מהתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר...).

    ניתן לבצע שיחלוף נכסים נוסף ובאופן זהה גם לגבי מכירת הנכסים האחרים ללא הגבלה, וכך בעצם ניתן לדחות את תשלום מס רווח ההון עד למכירת אחרון הנכסים...

    בישראל, סעיף 96 לפקודת מס הכנסה, הוא הסעיף המאפשר והמסדיר את הכללים בהליך זה של שחלוף נכסים.

    יש לשים לב, שהליך זה הינו מורכב וכולל היבטים רבים.


    הליך ההשקעה והמיסוי בפועל

    • החלטה על השקעה בארה"ב, איתור הנכס והתקשרות עם המוכר, נציג המוכר ועורך דין.

    • הקמת LLC במדינה שבה נמצא הנכס המבוקש.

    • הנפקת מספר לצרכי מס ל LLC) EIN).

    • רכישת הנכס, תחת שם החברה אשר הוקמה (LLC).

    • השכרת הנכס, ניהולו באופן שוטף וכו'...

    • הגשת דוחות מס בארה"ב, בשנה שלאחר רכישת הנכס (יש להגיש דוחות המס בארה"ב עד ליום 15 ליוני בכל שנה, כאשר ניתן לקבל ארכה עד ליום 15 לאוקטובר בכל שנה, ובמקרים חריגים אף למועד מאוחר יותר).

    • דוח ה LLC , ירכז את ההכנסות וההוצאות הקשורות לנכס (דוח 1065) ויונפק טופס K1 לכל משקיע ושותף ב LLC (טופס זה מעביר למשקיע המחזיק ב LLC במספר אחד את חלקו ברווח או בהפסד של ה LLC ).

    • בנוסף לדוח ה LLC , כל משקיע יגיש דוח אישי, כאמור, אשר יכלול את חלקו ברווח או ההפסד של ה LLC (על פי חלקו ובהתאם למצוין בטופס ה K1).

    • בשנה הראשונה בה כל משקיע יגיש את דוח המס שלו לארה"ב, יצורף בנוסף טופס W7 (טופס בקשה להנפקת מספר לצרכי מס לתושב חוץ המשקיע בארה"ב – ITIN ). לטופס זה יש לצרף צילום דרכון, החתום ע"י נוטריון המוכיח את קיומו של המבקש.

    • בשנים לאחר מכן, יגיש המשקיע באופן שוטף דוח אישי ודוח LLC כל זמן שהוא מחזיק בנכסים מניבים בארה"ב

     

    מס ירושה

    מס ירושה קיים בארה"ב הן על אזרחי ארה"ב והן על משקיעים תושבי חוץ ויש לקחת זאת במערך השיקולים ולהיערך בהתאם.

     

    סיכום

    ההליכים המתוארים כאן הינם מורכבים וכוללים היבטים שונים של רגולציה ומיסוי, וממולץ שלא לבצעם ללא ייעוץ וליווי מקצועי.

    נשמח לעמוד לשרותכם בכל אשר יידרש.

    בהצלחה ובתקווה לשיתוף פעולה פורה!

     

     שדרות רוטשילד 74 תל אביב 65785

     טל': 03-7316151 פקס: 03-7316145